한때 전국에서 가장 활기찬 상권으로 꼽히던 부산 해운대와 서울 신촌·이대 상권이 내리막길을 걷고 있다. 이들 상권은 어떻게 쇠락의 길에 접어들었으며, 다시 활력을 되찾기 위해 무엇이 필요할까?

 

해운대는 지난해 10년 만에 처음으로 점포 수 감소세를 보였다. 부산시 자료에 따르면 해운대의 휴게음식점은 2015년 938곳에서 2023년 1582곳까지 증가했다가 지난해 1521곳으로 줄었다. 일반음식점 역시 2015년 4128곳에서 2023년 4939곳까지 증가한 후 지난해 4731곳으로 약 200곳이 문을 닫았다.

 

폐업률 상승은 더욱 심각하다. 해운대 소재 일반음식점의 연간 폐업 수는 280곳에서 755곳으로 2.7배 증가했고, 폐업률은 6%에서 15%로 2.5배 치솟았다. 휴게음식점도 폐업 수가 172곳에서 479곳으로 2.8배 늘었으며, 폐업률은 18%에서 31%로 급등했다. 전문가들은 해운대가 여름, 주말, 낮에 수요가 편중돼 '먹고 빠지는' 동선이 반복된 결과라고 분석한다.

 

반면 부산 광안리와 서면 전포카페거리는 방문객의 체류 시간을 늘리는 전략으로 상권을 강화했다. 광안리는 드론 라이트쇼, 해변 야경, 카페거리로 '밤에 머물 이유'를 만들었고, 서면은 전포카페거리와 복합몰로 청년층을 유치해 핫플 집적 효과를 창출했다.

 

부산 현지 대학생은 "관광객과 현지인 모두 해운대를 후순위로 놓는 추세"라며 "친구들과 바다를 보러 가면 보통 광안리로 간다"고 말했다. 외국인 관광객의 선호도 조사에서도 광안리(58.5%)가 해운대(40.8%)를 앞섰으며, 해운대 선호도는 2년 전(78.4%)보다 무려 37.6%p 감소했다.

 

서울 신촌·이대 상권의 침체는 더욱 심각하다. 20여 년간 영업해온 신촌역 주변의 대형 프랜차이즈 매장들이 최근 잇따라 문을 닫았다. 한국부동산원에 따르면 신촌·이대 중대형 상가의 올 2분기 공실률은 11.3%로, 코로나19 이전인 2019년 2분기(7.6%)보다 5%p 가량 상승했다. 소규모 상가 공실률도 5.2%에서 8.5%로 증가했다.

 

한때 신촌은 연세대·이화여대·서강대·홍익대 등 4개 대학 수요와 외국인 관광객을 바탕으로 '만남의 장소'로 전성기를 누렸다. 1999년 스타벅스 한국 1호점, 2002년 투썸플레이스 1호점이 문을 열 정도로 상징성도 갖췄다. 그러나 2000년대 후반부터 임대료 상승과 함께 홍대·합정·연남으로 문화·유흥 수요가 이동하면서 쇠퇴가 시작됐다.

 

대학생 트래픽에 의존해온 전통 상권이 새로운 소비 경로와 유통 지형에 적응하지 못한 것이 주요 원인으로 지적된다. 화장품·의류 구매의 온라인 전환, 성수 연무장길, 용산 용리단길 같은 신흥 핫플레이스로의 수요 이동을 감당하지 못했다. 올해 상반기 팝업스토어 1400여 건 중 3분의 1은 성수동이 위치한 성동구에서 열렸다.

 

대학가 상권 침체는 신촌·이대뿐만 아니라 충무로(22.5%), 성신여대 앞(10% 이상) 등 전반적인 현상으로 확산되고 있다.

 

전문가들은 '그곳에 가야 할 이유'가 상권의 지속 가능성을 결정한다고 지적한다. 신촌·이대가 트렌드에 휩쓸린 반면, 홍대는 예술이라는 콘텐츠를 바탕으로 민첩하게 대응했다. 조훈희 한양대 부동산융합대학원 교수는 "요즘은 상권 교체 속도가 가파르며 젠트리피케이션도 훨씬 빠르게 나타난다"면서 "조금 뜬다 싶으면 과열 출점과 임대료 상승이 겹쳐 상권이 스스로 과열된다"고 진단했다. 공항철도 개통으로 홍대입구역이 공항 직결 환승역이 되면서 외국인 접근성이 크게 개선된 것도 홍대 상권이 반사이익을 얻는 데 기여했다.